En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley 5921 de Defensa Civil no es una recomendación.
Es un conjunto de obligaciones legales directas que deben cumplir propietarios, administradores e inquilinos.
Si trabajas con un edificio, comercio u oficina en CABA, esta normativa te concierne directamente. Incumplirla puede resultar en:
- Multas significativas ($10.000 a $500.000 ARS)
- Clausuras temporales del inmueble
- Responsabilidad penal en casos graves
Dato importante: Desde nuestros 30 años en protección contra incendios en Buenos Aires, hemos visto cómo muchas empresas enfrentan problemas legales serios por desconocer o subestimar esta ley.
¿Qué es la Ley 5921 de Defensa Civil?
La Ley 5921 es la normativa fundamental que regula la Defensa Civil en CABA.
Establece:
- La estructura y funciones de la Dirección de Defensa Civil
- Responsabilidades de propietarios, administradores e inquilinos
- Procedimientos de presentación y aprobación de sistemas
- Derechos de inspección y control
Ley 5920 vs Ley 5921: ¿Cuál es la diferencia?
Ley 5920 = Define QUÉ instalar (sistemas técnicos específicos)
Ley 5921 = Define CÓMO presentar y mantener esos sistemas ante Defensa Civil
Ambas leyes trabajan de forma complementaria:
- Ley 5920 asegura que tu edificio esté preparado internamente
- Ley 5921 establece cómo esa preparación se articula con los servicios de emergencia de la ciudad
Obligaciones para Propietarios
Los propietarios de inmuebles en CABA tienen responsabilidades claras y vinculantes:
1. Garantizar seguridad estructural
Tu edificio debe tener:
- Materiales seguros (no inflamables)
- Instalaciones contra incendios funcionando correctamente
- Sistemas de detección operativos
- Vías de escape accesibles
2. Permitir inspecciones
Defensa Civil tiene derecho a inspeccionar sin previo aviso en cualquier momento.
No puedes negar el acceso. Hacerlo constituye incumplimiento grave.
3. Notificar cambios de riesgo
Si cambia el destinación del edificio (oficina → hostel, local comercial → escuela), debes avisar.
Si aumenta la ocupación, también.
4. Mantener documentación actualizada
Debes conservar:
- Planos del edificio
- Certificados de inspección
- Registros de mantenimiento
- Libro de actas digital (obligatorio desde 2020)
5. Cumplir con Ley 5920
Instalar los sistemas específicos que tu grupo de riesgo requiere.
Grupo 1: Detectores + extintores + iluminación de emergencia
Grupo 2: Lo anterior + rociadores + hidrantes + central de alarma
Grupo 3: Lo anterior + sistemas redundantes + control de humo + ascensores de seguridad
Obligaciones para Administradores de Consorcios
Presentación ante Defensa Civil
Debes presentar un plan de autoprotección aprobado antes de que el edificio funcione.
Esto incluye:
- Planos de evacuación
- Especificaciones técnicas
- Descripción de medidas pasivas
- Estimaciones de ocupación
Simulacros de evacuación
Obligatorio mínimo: 1 simulacro al año (Grupos 1-2), 2 al año (Grupo 3)
Debes:
- Registrar fecha, hora y resultados
- Documentar observaciones y mejoras
- Guardar acta de simulacro
Capacitación del personal
Tu equipo de portería y conserjería debe conocer:
- Ubicación de sistemas de seguridad
- Procedimientos de evacuación
- Cómo activar alarmas
- Roles en caso de emergencia
Designar coordinadores de emergencia
Necesitas personas identificadas que:
- Lideren la evacuación
- Coordinen con bomberos
- Mantengan contacto con Defensa Civil
- Tengan autoridad para tomar decisiones
Mantenimiento preventivo documentado
Todos los sistemas deben mantenerse con registro documentado:
- Inspecciones mensuales (detectores, extintores)
- Recargas anuales (extintores)
- Pruebas hidráulicas (sistemas de cañerías)
- Revisiones de puertas cortafuego
Obligaciones para Inquilinos y Ocupantes
Participar en simulacros
Si tu empleador realiza un simulacro, debes participar activamente.
No es opcional.
No obstruir vías de escape
Mantén siempre despejadas:
- Escaleras de emergencia
- Pasillos de circulación
- Salidas de emergencia
- Hidrantes y extintores
Conocer el plan de evacuación
Debes saber:
- Dónde están las salidas
- Cuál es tu ruta de evacuación
- Dónde es el punto de encuentro
- Quién coordina la evacuación
Reportar riesgos
Si ves:
- Un detector roto
- Un extintor sin carga
- Una puerta de emergencia bloqueada
- Cualquier falta de seguridad
Avisa inmediatamente a administración.
Seguir instrucciones en emergencias
En caso de incendio u otra emergencia, sigue las indicaciones de:
- Coordinadores de evacuación
- Bomberos
- Fuerzas de seguridad
Procedimientos de Cumplimiento: Paso a Paso
Paso 1: Presentación Inicial
Cuando el edificio es nuevo o cambia de destinación:
Qué presentar:
- Planos con rutas de evacuación
- Especificaciones técnicas de sistemas
- Medidas pasivas (compartimentación, puertas cortafuego)
- Números de ocupación estimados
Plazo: Antes de que el edificio comience a funcionar
Costo: $50.000 a $200.000 ARS (según tamaño)
Paso 2: Aprobación e Inspección
Defensa Civil revisa la documentación.
Si hay observaciones, debes corregir y resubmitir.
Una vez aprobado, realizan una inspección física para verificar que los sistemas instalados coincidan con los planos.
Resultado: Resolución de aprobación (válida 2-3 años)
Paso 3: Inspecciones Periódicas
Después de aprobado, Defensa Civil inspecciona periódicamente:
- Grupo 1: Cada 3 años
- Grupo 2: Cada 2 años
- Grupo 3: Cada año
Durante la inspección verifican:
✓ Funcionalidad de detectores y alarmas ✓ Validez de extintores (sello de recarga vigente) ✓ Estado de puertas cortafuego ✓ Accesibilidad de vías de escape ✓ Registro del último simulacro ✓ Libro de actas digital actualizado
Paso 4: Mantenimiento Continuo
Debes mantener toda la vida útil del edificio:
- Libro de actas digital
- Reportes de mantenimiento
- Certificados de prueba
- Registros de simulacros
Sanciones por Incumplimiento
Las sanciones no son nominales. Son lo suficientemente graves para justificar cumplimiento inmediato.
Incumplimiento Menor
Ejemplos: Documentación atrasada, pequeño defecto en señalización, falta de sello en 1 extintor
Sanción: $10.000 a $50.000 ARS + plazo para corregir
Incumplimiento Grave
Ejemplos: Varios extintores sin recarga, central de alarma no funcional, vías de escape parcialmente obstruidas
Sanción: $50.000 a $200.000 ARS + intimación
Incumplimiento Muy Grave
Ejemplos: Múltiples deficiencias, riesgo inminente, vías de escape completamente obstruidas, sistemas totalmente no funcionales
Sanción: $200.000 a $500.000 ARS + clausura temporal o definitiva
Nota: Las multas se actualizan anualmente por inflación, por lo que pueden ser mayores hoy.
Responsabilidad Penal: Lo que debes saber
En casos extremos, el incumplimiento grave puede resultar en cargos criminales:
- Homicidio culposo (si hay muertes)
- Lesiones culposas (si hay heridos)
- Responsabilidad penal de personas jurídicas (la empresa como tal)
Importante: No requiere intención criminal. Basta la negligencia grave.
Hemos visto administradores enfrentar procesos penales por no mantener sistemas de seguridad.
Preguntas Frecuentes
P: ¿Mi edificio antiguo está exento de Defensa Civil?
R: No. La ley aplica a edificios existentes. Algunos tienen plazos específicos de adecuación, pero ninguno está exento.
P: ¿Puedo evitar la inspección periódica?
R: No, es obligatoria. Defensa Civil puede presentarse sin aviso.
P: ¿Cuánto tiempo tarda la aprobación?
R: Típicamente 30-60 días si la documentación está completa. Puede extenderse si hay observaciones.
P: ¿Puedo presentar directamente o necesito profesional?
R: Puedes presentar directamente, pero es altamente recomendable usar un profesional matriculado que entienda los requisitos técnicos y administrativos.
P: ¿Qué pasa si Defensa Civil me ordena clausurar el edificio?
R: Tienes derecho a un plazo para corregir deficiencias y apelar. Pero si no corriges, se cierra.
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