La semana pasada, un gerente de facility de un edificio corporativo en Puerto Madero recibió una notificación de la AGC dándole 30 días para regularizar su situación respecto a la Ley 5920. El problema es que nunca había presentado el Sistema de Autoprotección, y ahora enfrentaba no solo multas considerables, sino la posibilidad real de que clausuraran los pisos de oficinas. Su pánico era entendible: tenía 15 empresas inquilinas que amenazaban con irse si no resolvía el tema rápido.
Los edificios de oficinas en Puerto Madero y el Microcentro porteño presentan desafíos únicos de evacuación debido a su altura, densidad de ocupación y la complejidad de coordinar múltiples empresas con distintas culturas organizacionales. La Ley 5920 no es una sugerencia: es de cumplimiento obligatorio, y la Agencia Gubernamental de Control (AGC) realiza inspecciones frecuentes y sorpresivas en estas zonas premium de la ciudad.
Por Qué Puerto Madero y Microcentro Son Zonas de Alto Control
La realidad es simple: Puerto Madero y el Microcentro concentran la mayor densidad de trabajadores por metro cuadrado de toda la Ciudad de Buenos Aires. Torres de 20, 30 o más pisos con cientos de personas trabajando simultáneamente representan un riesgo de evacuación significativo.
El Perfil de Riesgo de las Torres Corporativas
Las características que hacen única a esta zona también generan desafíos específicos:
Altura Extrema: Edificios de más de 28 metros requieren sistemas de seguridad contra incendios más robustos, incluyendo escaleras presurizadas, iluminación de emergencia central y rociadores en todos los niveles.
Ocupación Masiva: Un piso de 800 m² puede tener 60-80 personas trabajando simultáneamente. Multiplicado por 20 pisos, estamos hablando de 1,200+ personas que necesitan evacuarse en forma ordenada.
Múltiples Inquilinos: A diferencia de un edificio corporativo de una sola empresa, las torres en Puerto Madero suelen tener 10-20 empresas distintas. Cada una con su propia cultura, nivel de capacitación y compromiso con la seguridad.
Expectativa de Continuidad: Las empresas que alquilan en Puerto Madero no toleran interrupciones. Un simulacro mal planificado puede generar quejas inmediatas.
Por todo esto, la AGC y Defensa Civil CABA son especialmente estrictas con estas zonas. No es raro que hagan 2-3 inspecciones por año, comparado con una cada dos años en zonas residenciales.
Qué Exige Exactamente la Ley 5920 para Oficinas
La Ley 5920 establece un marco integral de prevención. No se trata solo de tener extintores y listo. El sistema de autoprotección es un conjunto coordinado de medidas técnicas, organizativas y procedimentales.
Componentes Obligatorios del Sistema de Autoprotección
1. Documentación Técnica Aprobada
El edificio debe tener presentado y aprobado ante Defensa Civil CABA:
- Plan de Evacuación actualizado con planos de todos los niveles
- Análisis de riesgo específico del edificio
- Organigrama de emergencia con roles y responsables
- Procedimientos escritos para distintos tipos de emergencia
- Programa de capacitación anual del personal
2. Instalaciones Físicas
Dependiendo del grupo de clasificación (casi todos los edificios de oficinas de Puerto Madero son Grupo 1 o 2), se requiere:
- Sistema contra incendios completo: rociadores automáticos, red de hidrantes, boca de impulsión
- Sistema de detección y alarma de incendio con central monitoreada
- Iluminación de emergencia con autonomía mínima de 90 minutos
- Señalética fotoluminiscente de vías de escape
- Extintores portátiles con la clase y cantidad adecuadas
- Escaleras presurizadas (para edificios de más de 28m)
3. Organización Humana
Este es el punto que más se descuida, y el más importante:
- Personal designado y capacitado como "líderes de evacuación"
- Responsable de Seguridad del edificio
- Coordinadores por piso (en edificios multi-inquilino)
- Personal entrenado en uso de extintores
- Equipo de Primera Intervención (EPI)
4. Programa de Capacitación y Simulacros
La ley obliga a realizar:
- Capacitación anual en prevención de incendios
- Simulacros de evacuación al menos una vez al año (dos veces para Grupo 1)
- Entrenamiento práctico con extintores
- Inducción de seguridad para todo empleado nuevo
Sistema de Autoprotección en CABA: Implementación Práctica
Para administradores de consorcios y gerentes de Facility en Puerto Madero y Microcentro, implementar todo esto puede parecer abrumador. La buena noticia es que con un enfoque sistemático y profesional, se puede regularizar cualquier edificio en 60-90 días.
Nuestro Proceso de Implementación Integral
En Dakari trabajamos con más de 40 torres corporativas en CABA. Nuestro proceso ha sido refinado a través de cientos de implementaciones exitosas:
Fase 1: Auditoría y Diagnóstico (Semana 1-2)
Hacemos un relevamiento completo del edificio:
- Inspección de todas las instalaciones contra incendio CABA
- Revisión de documentación existente
- Entrevistas con administración y personal clave
- Determinación del grupo de clasificación según Ley 5920
- Identificación de brechas vs. normativa vigente
Entregamos un informe ejecutivo con un plan de acción claro y cronograma realista.
Fase 2: Corrección de Infraestructura (Semana 2-6)
Si hay deficiencias en los sistemas físicos, coordinamos las correcciones:
- Completamiento o actualización de sistema contra incendios
- Instalación/corrección de detección y alarma
- Adecuación de señalética y luces de emergencia
- Reparación de puertas cortafuego y sistemas de cierre
Trabajamos con contratistas certificados que conocen los tiempos corporativos.
Fase 3: Documentación y Trámites (Semana 3-8)
Mientras se hacen las correcciones físicas, preparamos toda la documentación:
- Elaboración de planos de evacuación con las rutas de escape específicas de torres de oficinas
- Redacción del Plan de Evacuación y Emergencia
- Análisis de riesgo del edificio
- Armado de legajo técnico completo
- Presentación y seguimiento del trámite ante Defensa Civil
Este proceso suele llevar 4-6 semanas desde presentación hasta aprobación, dependiendo de la carga de trabajo del organismo.
Fase 4: Capacitación y Organización (Semana 6-10)
Una vez que la infraestructura está OK y la documentación presentada:
- Designación formal de roles de emergencia
- Capacitación teórica en prevención y evacuación
- Entrenamiento práctico con extintores
- Formación de líderes de piso
- Preparación del primer simulacro
Fase 5: Simulacro y Certificación (Semana 10-12)
- Organización de simulacros de evacuación coordinados, minimizando la interrupción de las tareas laborales
- Medición de tiempos de evacuación
- Evaluación de desempeño del personal
- Informe de simulacro para Defensa Civil
- Obtención de la aprobación final del Sistema de Autoprotección
El Desafío Especial de los Edificios Multi-Inquilino
En Puerto Madero, la mayoría de edificios tienen múltiples empresas. Esto genera complejidades adicionales:
Coordinación entre Inquilinos
Cada empresa tiene su propia dinámica. Algunas son muy colaborativas, otras son... digamos... más complicadas. El gerente de facility tiene que:
- Conseguir que todas las empresas designen sus líderes de evacuación
- Coordinar simulacros que funcionen para todos (¿a qué hora evacuamos sin molestar a nadie? Spoiler: no existe ese horario)
- Lograr que todas cumplan con la capacitación obligatoria
- Mantener la comunicación fluida con 15-20 contactos distintos
En nuestra experiencia, la clave es trabajar con la administración del edificio como "coordinadora general" y tener una comunicación clara con cada inquilino sobre sus responsabilidades específicas.
Responsabilidades Compartidas
Hay una confusión frecuente sobre qué le toca a quién:
| Responsabilidad | Edificio (Consorcio) | Inquilino (Empresa) |
|---|---|---|
| Instalaciones contra incendio | ✓ Mantenimiento y certificación | Reportar anomalías |
| Plan de Evacuación del edificio | ✓ Elaboración y presentación | Conocerlo y cumplirlo |
| Líderes de evacuación | Coordinador general | ✓ Designar por piso alquilado |
| Capacitación anual | ✓ Organizar y ofrecer | ✓ Participar obligatoriamente |
| Simulacros | ✓ Planificar y ejecutar | ✓ Participar activamente |
| Extinción de incendio inicial | Equipo del edificio (si hay) | ✓ Personal capacitado de cada empresa |
Clarificar esto desde el principio evita conflictos después.
Comunicación Efectiva
Desarrollamos "Kits de Comunicación" para que la administración pueda informar a los inquilinos de manera profesional:
- Email templates explicando las obligaciones
- Presentaciones cortas para reuniones de consorcio
- Infografías sobre roles en emergencia
- Calendarios de capacitación y simulacros
Esto hace que el gerente de facility no tenga que inventar todo desde cero.
ROI: El Costo de No Cumplir vs. El Costo de Cumplir
Hagamos los números. Porque al final del día, los administradores y gerentes de facility necesitan justificar inversiones ante sus consejos o directores.
Costos de No Cumplir
Multas de la AGC: Las multas por incumplimiento van desde 50,000 a 500,000 pesos según la gravedad. Y son acumulativas: cada inspección que detecte el problema puede generar una nueva multa.
Pérdida de Inquilinos: Una empresa grande que quiere renovar su contrato de alquiler revisa la situación legal del edificio. Si no está en regla, pueden irse. La pérdida de un inquilino de 1,000 m² puede significar 3-5 millones de pesos anuales en alquileres.
Imposibilidad de Vender Unidades: Si el edificio tiene unidades en venta, la falta de certificados de Defensa Civil complica (o impide) las escrituras.
Responsabilidad Legal: En caso de un incendio real con víctimas, la falta de cumplimiento de la Ley 5920 expone a administradores y propietarios a responsabilidad penal. He visto casos donde terminaron procesados.
Aumento de Prima de Seguros: Las aseguradoras revisan el cumplimiento normativo. Un edificio sin Sistema de Autoprotección aprobado paga primas más altas, o directamente no consigue cobertura.
Costos de Cumplir
Para un edificio típico de oficinas en Puerto Madero (15-25 pisos, 10,000-15,000 m²):
- Implementación completa del Sistema de Autoprotección: $1,500,000 - $2,800,000 (una sola vez)
- Mantenimiento anual: $400,000 - $600,000
- Capacitación y simulacros anuales: $250,000 - $400,000
Parece mucho, pero distribuidlo entre las unidades/inquilinos y es marginal comparado con los valores de alquiler de Puerto Madero.
Beneficios tangibles:
- Reducción de prima de seguros: 15-25% anual
- Valor de marca del edificio (edificio "AAA" completamente en regla)
- Tranquilidad legal para administradores y propietarios
- Atractivo para inquilinos corporativos de primera línea
Casos de Éxito: Torres en Puerto Madero que Regularizamos
Torre Madero Office - 22 Pisos, 18 Inquilinos
Llegaron con notificación de la AGC. Teníamos 45 días para regularizar todo. Desafíos:
- Sistema de rociadores con sectores fuera de servicio
- Cero documentación presentada ante Defensa Civil
- Inquilinos sin ninguna capacitación previa
- Turnover alto de personal (muchas empresas nuevas)
Resultado: En 38 días logramos:
- Reparar sistema de rociadores
- Presentar y pre-aprobar documentación
- Capacitar a 340 personas en tres jornadas
- Realizar simulacro exitoso con evacuación en 11 minutos
- Obtener aprobación final de Defensa Civil
Hoy llevan dos años en perfecta regla, con mantenimiento trimestral y capacitaciones semestrales.
Catalinas Business Park - Complejo de 3 Torres
El desafío aquí era coordinar tres edificios separados con administraciones distintas pero infraestructura compartida (boca de impulsión común, central de alarma unificada).
Desarrollamos un Sistema de Autoprotección integrado que coordina las tres torres. Los simulacros se hacen por fases (una torre por vez) para no colapsar las calles circundantes.
Resultado: Aprobación en primera presentación, cero observaciones. El complejo ahora usa su cumplimiento normativo como argumento comercial para atraer inquilinos premium.
Minimizar Interrupciones: Simulacros en Entornos Corporativos
Esta es una preocupación constante. Los gerentes de facility me preguntan: "¿Cómo evacúo el edificio sin que las empresas me maten?"
Estrategias de Simulacro con Mínimo Impacto
1. Comunicación Anticipada Efectiva
Avisamos con 15-20 días de anticipación a todos los inquilinos:
- Fecha y hora exacta
- Duración estimada (normalmente 20-30 minutos total)
- Qué tienen que hacer antes, durante y después
- Quién es el responsable de cada empresa que debe coordinar
2. Horarios Estratégicos
Preferimos hacer simulacros:
- Última hora de la tarde (17:00-17:30): La gente ya está cerrando
- Días previos a feriados largos: Menor intensidad laboral
- Evitamos lunes a la mañana y viernes tarde (máxima resistencia)
3. Simulacros Parciales vs. Totales
En edificios muy grandes, a veces hacemos simulacros por sectores:
- Un simulacro: pisos 1-10
- Siguiente simulacro: pisos 11-20
Esto cumple con la normativa y es menos disruptivo.
4. Gamificación y Engagement
Para que no sea "un trámite molesto", introducimos elementos lúdicos:
- Medición de tiempos por piso (competencia amistosa)
- Reconocimientos a las empresas mejor preparadas
- Rifas o premios simbólicos para quienes participan activamente
Suena tonto, pero funciona. La gente se engancha más cuando hay un componente de diversión.
Preguntas Frecuentes sobre Ley 5920 en Puerto Madero
¿Cada empresa inquilina necesita su propio Sistema de Autoprotección?
No. El edificio presenta UN Sistema de Autoprotección que cubre a todo el inmueble. Pero cada empresa debe:
- Designar sus responsables de evacuación
- Participar en capacitaciones y simulacros
- Conocer y cumplir el plan de evacuación
- Colaborar con la administración del edificio
Es responsabilidad compartida, no duplicada.
¿Qué pasa si un inquilino se niega a participar en el simulacro?
Técnicamente, el contrato de alquiler debería incluir la obligación de cumplir con normativa de seguridad. Si un inquilino se niega sistemáticamente:
- La administración puede notificar el incumplimiento contractual
- Puede ser causal de rescisión de contrato
- En caso de inspección, la falta de participación puede generar observaciones al edificio
En la práctica, con buena comunicación, nunca he visto un inquilino que se niegue completamente. A veces hay resistencia inicial que se soluciona explicando las obligaciones legales.
¿Cuánto tiempo lleva la aprobación de Defensa Civil?
Desde que se presenta la documentación completa:
- Primera revisión: 15-20 días hábiles
- Si hay observaciones: 10-15 días adicionales para corrección y re-presentación
- Aprobación final: 7-10 días hábiles después de levantar observaciones
En total, entre 30 y 60 días desde presentación hasta aprobación final, si todo se hace bien. Con nuestra experiencia, logramos aprobación en primera presentación en el 85% de los casos, acortando tiempos.
¿El Sistema de Autoprotección caduca? ¿Hay que renovarlo?
La aprobación del Sistema de Autoprotección no tiene vencimiento formal. PERO hay que actualizarlo cada vez que:
- Hay modificaciones en el edificio (obra, cambio de uso)
- Cambian los sistemas de seguridad
- Pasan más de 5 años de la última presentación (recomendación)
Y hay que mantener vigentes:
- Capacitaciones anuales del personal
- Simulacros anuales (o bianuales según grupo)
- Mantenimiento de sistemas contra incendios (verificación anual obligatoria)
¿Qué diferencia hay entre la Ley 5920 y la Ley 2231?
Es confuso porque se superponen:
- Ley 5920: Regula los Sistemas de Autoprotección (planes de evacuación, capacitación, simulacros)
- Ley 2231: Regula el mantenimiento de las instalaciones de seguridad (extintores, hidrantes, rociadores)
Un edificio debe cumplir AMBAS. La 5920 es "qué hacemos con la gente", la 2231 es "cómo mantenemos los equipos". Son complementarias, no alternativas.
No Espere a Recibir una Intimación
El peor momento para encarar el cumplimiento de la Ley 5920 es cuando ya recibiste la notificación de la AGC. En ese momento, tenés plazos apretados, presión alta, y pocas opciones.
El mejor momento es ahora. Antes de la inspección. Antes del problema.
Regularice su Situación con Expertos
En Dakari tenemos un equipo especializado en normativa de seguridad contra incendios de la Ciudad de Buenos Aires. Trabajamos exclusivamente con edificios corporativos en Puerto Madero, Microcentro, Catalinas y zonas premium de CABA.
Nuestros clientes tienen una cosa en común: duermen tranquilos sabiendo que:
- Sus edificios están en regla
- Su personal está capacitado
- En caso de inspección, todo está perfecto
- En caso de emergencia real, el sistema funciona
Ofrecemos paquetes completos de implementación y mantenimiento anual, con costos transparentes y cronogramas cumplibles. Entendemos los tiempos corporativos, la necesidad de minimizar interrupciones, y la importancia de documentar todo profesionalmente.
¿Querés saber en qué situación está tu edificio? Ofrecemos una evaluación inicial sin cargo. Nuestro equipo técnico visita el edificio, revisa documentación, y entrega un informe ejecutivo con el estado de cumplimiento y un plan de acción claro.
No esperes a la intimación. Regularizá hoy.
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