Una de las decisiones más críticas que un propietario debe tomar es determinar correctamente en qué grupo de clasificación cae su edificio según Ley 5920.
De esto dependerá:
- Qué sistemas contra incendios son obligatorios
- Cuánto invertirás
- Qué requisitos deberás cumplir continuamente
Hecho real: Hemos visto empresas instalar sistemas costosos innecesarios (pensando que están en Grupo 3 cuando son Grupo 1) y otros que subestiman requisitos e invierten en sistemas insuficientes.
Entendiendo la Clasificación por Grupos
La Ley 5920 clasifica los edificios en tres grupos de riesgo, basados en:
- Altura del edificio (número de pisos)
- Ocupación estimada (cantidad de personas)
- Tipo de uso (residencial, comercial, industrial)
- Características constructivas (materiales, compartimentación)
Cada grupo requiere un sistema de autoprotección diferente, con niveles crecientes de complejidad y protección.
Grupo 1: Edificios de Bajo Riesgo
¿Qué es Grupo 1?
Un edificio Grupo 1 cumple todas estas condiciones:
- Altura máxima de 13 metros (aproximadamente 4 pisos residenciales)
- Ocupación máxima estimada de 100 personas
- Construcción convencional (sin características especiales de riesgo)
- Destinación no especial (viviendas, oficinas pequeñas, pequeños comercios)
Ejemplos de Edificios Grupo 1
- Casa unifamiliar
- Pequeño edificio de 4-6 departamentos
- Oficina pequeña (menos de 100 personas)
- Local comercial minorista (almacén, papelería, tienda)
- Consultorio odontológico o médico
- Pequeño salón de eventos (hasta 100 personas)
Requisitos Técnicos Grupo 1
1. Detección y Alarma
- Detectores de humo fotoeléctricos en circulaciones principales
- Avisadores manuales en plantas baja y superior
- Sistema de aviso acústico y visual (timbre o sirena)
Nota: No requiere central de alarma compleja; puede ser un sistema simple.
2. Medios de Extinción
- Extintores tipo ABC según clase de fuego esperada
- Distribución: 1 extintor cada 200 m² de superficie
- Ubicación estratégica (pasillos, cocinas, áreas de riesgo)
No requiere: Rociadores automáticos ni hidrantes de gran calibre.
3. Iluminación de Emergencia
- Luces de emergencia en vías de escape (escaleras, pasillos)
- Señalización de salidas iluminada
- Batería de respaldo con autonomía de 1 hora mínimo
4. Señalización
- Señales de salida de emergencia (verde y blanco)
- Indicación de recorrido de evacuación (flechas)
- Ubicación de extintores (señalización amarilla)
5. Plan de Evacuación Básico
- Documento con procedimientos ante incendio
- Designación de coordinadores de emergencia
- Simulacro obligatorio: Al menos 1 vez por año
6. Compartimentación Pasiva (Mínima)
- Puertas en escaleras pueden ser convencionales
- No requiere puertas cortafuego certificadas (opcional)
- Paredes exteriores deben ser no combustibles
Costos Grupo 1
Para un edificio típico Grupo 1 (200-400 m²):
- Detección y alarma básica: $25.000 - $40.000
- Extintores y señalización: $8.000 - $15.000
- Iluminación de emergencia: $12.000 - $20.000
- Documentación y presentación Defensa Civil: $5.000 - $10.000
Total estimado: $50.000 - $85.000 ARS
Inspecciones Grupo 1
Defensa Civil inspecciona cada 3 años.
Durante la inspección verifican:
✓ Funcionalidad de detectores y alarmas ✓ Validez de extintores ✓ Estado de señalización ✓ Registro del simulacro realizado
Grupo 2: Edificios de Riesgo Medio
¿Qué es Grupo 2?
Un edificio Grupo 2 cumple:
- Altura entre 13 y 50 metros (aproximadamente 4-16 pisos)
- Ocupación entre 100 y 500 personas
- Construcción convencional
- Destinación estándar (vivienda multifamiliar, oficinas medianas, comercio)
Ejemplos de Edificios Grupo 2
- Edificio residencial de 8-12 pisos
- Oficinas medianas (150-400 personas)
- Centro comercial pequeño (100-500 personas)
- Hotel mediano (100-200 habitaciones)
- Edificio de usos mixtos (vivienda + comercio)
- Restaurante de gran formato o banqueterías
Requisitos Técnicos Grupo 2
1. Detección y Alarma (Sofisticado)
- Central de alarma direccionable (identifica qué detector se activó)
- Detectores en todas las plantas (humo, temperatura, según ubicación)
- Avisadores manuales estratégicamente distribuidos
- Sistema de notificación acústica y visual en todo el edificio
- Integración posible con cámaras y control de acceso
2. Medios de Extinción (Completo)
- Red de rociadores automáticos en áreas específicas (cocinas, carga, sótanos)
- Extintores portátiles como primera intervención
- Sistema de hidrantes internos con mangueras en plantas altas
3. Iluminación de Emergencia
- Iluminación en todas las vías de evacuación
- Autonomía de batería: mínimo 1 hora
- Señalización luminosa de rutas de escape
4. Compartimentación Pasiva
- Puertas cortafuego certificadas INTI en escaleras
- Tabiquería con resistencia al fuego (RF-60)
- Separación de sectores mediante elementos cortafuego
5. Plan de Evacuación Detallado
- Planos de evacuación en cada planta
- Procedimientos específicos (residentes vs. empleados)
- Coordinadores de emergencia capacitados
- Simulacros obligatorios: Mínimo 1 vez al año
6. Documentación Técnica
- Planos actualizados
- Manuales de operación de sistemas
- Registros de mantenimiento (libro de actas digital)
Costos Grupo 2
Para un edificio típico Grupo 2 (10 pisos, 300-500 personas):
- Central de alarma direccionable + detectores: $80.000 - $150.000
- Red de rociadores (áreas comunes): $60.000 - $120.000
- Sistema de hidrantes internos: $40.000 - $80.000
- Puertas cortafuego (4-6 puertas): $30.000 - $60.000
- Iluminación de emergencia completa: $25.000 - $50.000
- Extintores y señalización: $15.000 - $25.000
- Diseño de ingeniería y presentación Defensa Civil: $20.000 - $40.000
Total estimado: $270.000 - $525.000 ARS
Para edificios más pequeños Grupo 2 (5-6 pisos): Costos 30-50% menores
Inspecciones Grupo 2
Defensa Civil inspecciona cada 2 años.
Son más rigurosas que Grupo 1, verificando:
✓ Funcionalidad completa de central de alarma ✓ Prueba de rociadores (si aplica) ✓ Certificación de puertas cortafuego ✓ Registros de mantenimiento obligatorio
Grupo 3: Edificios de Alto Riesgo
¿Qué es Grupo 3?
Un edificio Grupo 3 cumple:
- Altura mayor a 50 metros (más de 16 pisos)
- Ocupación mayor a 500 personas
- Construcción compleja o con características especiales de riesgo
- Destinación de alto riesgo (data center, hospital, químico)
Ejemplos de Edificios Grupo 3
- Torres corporativas (15+ pisos)
- Edificios residenciales de altura (20+ pisos)
- Shopping center grande (500+ personas simultáneamente)
- Hospital o clínica grande
- Hotel de cadena internacional (300+ habitaciones)
- Centro de datos o telecomunicaciones
- Industria con procesos químicos o explosivos
- Estudio de cine o instalación audiovisual
Requisitos Técnicos Grupo 3
1. Detección y Alarma (Avanzado)
- Central de alarma redundante (dos centrales en paralelo)
- Detectores en todas las áreas (humo, llama, temperatura, multi-sensor)
- Sistema de notificación integrado en todo el edificio
- Sala de control de seguridad 24/7 (según tipo de edificio)
- Integración con sistemas de seguridad, HVAC, elevadores
2. Medios de Extinción (Completo)
- Red de rociadores en todas las plantas
- Sistema de bombas con redundancia
- Reserva de agua calculada según superficie
- Hidrantes internos en todas las plantas
- Sistema de válvulas y drenajes
- Sistemas alternativos de extinción (gases inertes) en áreas críticas
3. Iluminación de Emergencia (Integral)
- Iluminación en todas las áreas
- Batería centralizada con autonomía de 2+ horas
- Señalización dinámica de recorrido
- Luces directivas en escaleras
4. Compartimentación Pasiva (Rigurosa)
- Puertas cortafuego RF-90 o RF-120 en escaleras y áreas críticas
- Tabiquería con resistencia al fuego (RF-90)
- Sellado de penetraciones (tuberías, cables)
- Sectores de fuego claramente definidos
- Sistema de cierre automático integrado con alarma
5. Plan de Evacuación Integral
- Planos en todas las plantas
- Procedimientos específicos por área (oficinas, hospitales, hoteles)
- Equipo de coordinación de emergencias capacitado y disponible
- Simulacros obligatorios: Mínimo 2 por año
- Protocolos de comunicación interna
- Coordinación con bomberos local
6. Sistemas Complementarios
- Sistema de control de humo (ventilación de escaleras)
- Ascensores de seguridad para personas con movilidad reducida
- Sistema de audio/video para instrucciones
- Redundancia eléctrica y de energía
Costos Grupo 3
Para un edificio típico Grupo 3 (20 pisos, 2000+ personas):
- Central de alarma redundante + detectores: $200.000 - $400.000
- Red de rociadores completa: $150.000 - $300.000
- Sistema de bombas y reserva de agua: $80.000 - $150.000
- Hidrantes internos completos: $50.000 - $100.000
- Puertas cortafuego RF-90 (10-15 puertas): $80.000 - $150.000
- Sistema de control de humo + ventilación: $60.000 - $120.000
- Iluminación de emergencia completa: $40.000 - $80.000
- Extintores, señalización, equipos menores: $30.000 - $60.000
- Diseño de ingeniería y coordinación Defensa Civil: $50.000 - $100.000
Total estimado: $740.000 - $1.460.000 ARS
Para torres muy grandes (40+ pisos, 5000+ personas): Los costos pueden duplicarse o triplicarse
Inspecciones Grupo 3
Defensa Civil inspecciona cada año.
Las inspecciones son exhaustivas:
✓ Prueba de funcionamiento de todas las centrales ✓ Prueba de rociadores bajo presión ✓ Certificación de puertas cortafuego ✓ Verificación de registros de mantenimiento mensual ✓ Revisión de protocolo de capacitación del equipo
¿Cómo Determinar tu Grupo?
Es un proceso sistemático. Sigue estos pasos:
Paso 1: Mide la Altura
Desde el nivel de acceso público hasta la cubierta.
- Menos de 13 m → Potencialmente Grupo 1
- Entre 13 y 50 m → Potencialmente Grupo 2
- Más de 50 m → Potencialmente Grupo 3
Paso 2: Calcula la Ocupación
Cantidad máxima de personas simultáneamente en el edificio.
Densidades típicas:
- Residencial: ~40 m² por persona
- Oficinas: ~10-15 m² por persona
- Comercio: ~5-10 m² por persona
- Restaurante: ~2 m² por persona
Paso 3: Evalúa Características de Riesgo
¿Hay características especiales que aumenten el riesgo?
- ¿Proceso químico o peligroso?
- ¿Almacenamiento de materiales inflamables?
- ¿Ocupantes con movilidad reducida?
- ¿Construcción parcialmente combustible?
Si hay características de riesgo, el edificio puede ser clasificado en un grupo más alto, incluso si altura/ocupación serían menores.
Paso 4: Valida con Defensa Civil
Cuando dudes, consulta directamente.
Defensa Civil puede validar tu clasificación sin costo antes de que realices inversión importante.
Presentación ante Defensa Civil
Una vez que tienes claro tu grupo, el siguiente paso es presentar tu plan.
Documentación Requerida (Todos los Grupos)
- Formulario de solicitud de aprobación
- Planos actualizados con rutas de evacuación
- Listado detallado de sistemas (especificaciones técnicas)
- Cédula catastral del inmueble
- Autorización del propietario (poder notarial si es necesario)
Documentación Adicional por Grupo
Grupo 2:
- Cálculo de rociadores (si aplica)
- Especificación de puertas cortafuego
- Plan de evacuación detallado
Grupo 3:
- Estudio de carga de fuego
- Diseño completo de ingeniería (profesional matriculado)
- Plan integral de emergencias
Costos y Tiempos
- Arancel administrativo Defensa Civil: $2.000 - $5.000
- Tiempo de aprobación: 30-60 días (documentación completa)
- Validez de aprobación: 2-3 años (según grupo)
Después de aprobado, debes instalar los sistemas antes de que expire la validez.
Preguntas Frecuentes
P: Mi edificio tiene 15 pisos pero es residencial con baja ocupación. ¿Es Grupo 2?
R: Probablemente sí. La altura de 15 pisos te ubica en rango Grupo 2, incluso si la ocupación actual es baja. La clasificación se basa en ocupación potencial, no actual.
P: Estoy en Grupo 1 pero voy a expandir y alcanzaré 150 personas. ¿Paso a Grupo 2?
R: Sí. Debes presentar una actualización ante Defensa Civil. Un cambio de grupo requiere nuevos sistemas y revalidación.
P: ¿Puedo instalar sistemas de Grupo 3 aunque sea Grupo 2?
R: Sí, puedes instalar voluntariamente un sistema "superior". Algunos propietarios lo hacen buscando mayor seguridad o anticipándose a expansiones. Pero es más costoso e innecesario.
P: ¿Cómo contacto a Defensa Civil para validar mi clasificación?
R: Defensa Civil CABA, Alsino 2160, CABA Teléfono: +54 11 4304-4000 Puedes consultar sin costo.
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