Es sábado por la mañana. Recibes una llamada de tu inquilino: "Defensa Civil vino a inspeccionar. Dice que la red de incendio no cumple. Dice que hay que cambiar cosas. ¿Esto quién lo paga, tú o yo?"
El corazón se te acelera. Porque la respuesta podría significar $50,000 que no presupuestaste.
Este es probablemente el conflicto más frecuente en alquileres comerciales en CABA. Cuando llega una inspección oficial y exige adecuaciones del sistema contra incendios, ambas partes miran para otro lado esperando que alguien más resuelva. Y ambas tienen argumentos legales que creen son válidos.
Pero la verdad es más matizada de lo que parece.
El Marco Legal: Código Civil y Normas Específicas
En Argentina, el Código Civil y Comercial establece principios claros sobre quién es responsable por qué. Pero luego, leyes especiales como la Ley 5920 (CABA) agregan complejidades.
El Principio General: Destino de la Cosa
Cuando alquilas un inmueble, el contrato debe especificar claramente el "destino". Un depósito industrial tiene diferentes requisitos de seguridad que una oficina.
Responsabilidad del Propietario: Entregar el inmueble "apto para el destino" acordado. Esto significa que si el destino es "depósito industrial con material inflamable", el propietario debe garantizar que existe una red de hidrantes certificada, un sistema de detección, etc.
Responsabilidad del Inquilino: Usar el inmueble conforme al destino pactado y realizar el mantenimiento de sistemas contra incendios durante su ocupación.
La clave está en esa palabra mágica: "destino pactado".
Distinción Crítica: Mejoras vs Mantenimiento
Aquí es donde se define la mayoría de conflictos. La ley distingue claramente:
1. Mejoras Estructurales o de Infraestructura (Responsabilidad del Propietario)
Son trabajos que modifican la estructura o instalan sistemas que no existían. Ejemplos:
- Instalar una red de hidrantes nueva cuando no existe
- Cambiar cañerías corrosionadas o inoperables
- Instalar un tanque de reserva de agua
- Reemplazar detectores de humo que están fuera de servicio
- Crear un sector de compartimentación que no existía
- Presurizar escaleras (sistema nuevo de presurización)
Estos trabajos son inversión de capital. Generalmente requieren recursos significativos. La ley considera que es responsabilidad del dueño proporcionar un inmueble que, a su propia estructura, tenga estos sistemas.
2. Mantenimiento y Operación (Responsabilidad del Inquilino)
Son trabajos recurrentes o por desgaste normal:
- Recarga anual de matafuegos
- Inspecciones mensuales de hidrantes (si existe el sistema)
- Revisión de detectores de humo
- Limpieza de salidas de emergencia
- Pruebas de presurización de escaleras (si el sistema existe)
- Reemplazo de equipos que se dañan por uso
Estos son gastos operacionales recurrentes. El inquilino, al usar el inmueble, es responsable de mantenerlo funcional.
3. La Zona Gris: Adecuaciones Específicas por Actividad
Aquí es donde la mayoría de conflictos ocurren. ¿Qué pasa si el inquilino introduce una actividad particular que requiere protecciones adicionales?
Ejemplo Real: Un inquilino alquila un local comercial que funcionaba como oficina. Decide instalar una cocina industrial. Una cocina genera fuego Clase K. Los extintores normales no funcionan en Clase K. ¿Quién compra los extintores especiales?
La respuesta legal: Quien introduce la actividad que genera el riesgo debe pagar la protección específica. En este caso, el inquilino.
Otro Ejemplo: Un galpón se alquila para almacenar ropa (bajo riesgo). Después, el inquilino lo usa para almacenar químicos inflamables. Ahora requiere un sistema de sprinklers completo (antes no se requerían). ¿Quién paga?
La respuesta: El inquilino, porque él cambió la actividad y generó nuevos riesgos.
Las Instalaciones Contra Incendio en CABA: Requisitos Específicos Según Grupo
Bajo la Ley 5920 de CABA, el Estado clasifica los edificios en grupos según riesgo:
- Grupo 1 (bajo riesgo): Oficinas, escuelas - requisitos mínimos
- Grupo 2 (riesgo medio): Comercios medianos, depósitos - requisitos moderados
- Grupo 3 (alto riesgo): Depósitos de químicos, industrias - requisitos extensos
Si el immueble se alquila como "Grupo 1" pero el inquilino lo usa como "Grupo 3", ¿quién paga la adecuación?
Respuesta: El inquilino, porque él cambió el destino.
Pero aquí está el problema: Frecuentemente el contrato no especifica el grupo. Luego viene la inspección, dice "esto es Grupo 3", y ambas partes reclaman.
La Importancia Crítica del Contrato: Tu Escudo Legal
Más allá de la teoría, todo en la práctica depende de lo que está escrito en el contrato de alquiler.
Un buen contrato debe especificar:
1. Destino Exacto del Inmueble
No basta decir "local comercial". Debe decir:
- "Depósito de almacenamiento de productos secos"
- "Oficina administrativa"
- "Taller mecánico"
- "Depósito de materiales inflamables"
Cada destino implica diferentes requisitos de sistema contra incendios.
2. Estado Actual del Sistema
El contrato debe incluir (como anexo) un informe de auditoría de seguridad que especifique:
- ¿Qué sistemas existen actualmente?
- ¿En qué estado se encuentran?
- ¿Cumple con normativa actual?
- ¿Qué falta para cumplir?
Sin este informe, es "palabra contra palabra" cuando surge un conflicto.
3. Distribución Clara de Responsabilidades
El contrato debe especificar:
A cargo del propietario durante la locación:
- Reparación de sistemas que fallan por defecto de construcción
- Reemplazo de equipos que llegan a fin de vida útil
- Cumplimiento de nuevas normativas que requieren inversión de capital
A cargo del inquilino:
- Mantenimiento mensual/anual según reglamentación
- Gastos por desgaste normal
- Protecciones adicionales por actividades específicas
4. Procedimiento ante Inspecciones
El contrato debe decir qué ocurre si una inspección oficial requiere adecuaciones:
- ¿Se comparte el costo?
- ¿Hay un proceso de arbitraje?
- ¿Quién es responsable de conseguir los permisos?
- ¿Cuál es el plazo para cumplir?
Estrategia Pre-Contrato: La Auditoría de Seguridad como Escudo
Recomendamos encarecidamente que antes de firmar cualquier contrato de alquiler comercial, realices una auditoría de seguridad independiente.
Por Qué es Crítica
Una auditoría documenta objetivamente el estado actual. Si después llega una inspección que requiere mejoras, puedes decir:
"En el momento del alquiler, esto ya estaba deficiente. Mira el informe de 2023 que contratamos. El propietario sabía del problema."
Sin el informe, es tu palabra contra la del propietario.
Qué Debe Incluir la Auditoría
- Fotografías timestampadas de estado actual
- Certificación de cada componente:
- ¿Funciona la red de hidrantes?
- ¿Están operativos los detectores?
- ¿Hay tanque de reserva? ¿En qué estado?
- Comparación con normativa vigente (Ley 5920, Ley 2231, etc.)
- Listado de deficiencias encontradas
- Estimativo de costo para solucionar cada deficiencia
Cuando firmas el contrato CON este informe anexado, quedó documentado: "en el día X, esto estaba así". Si después la inspección exige cambios, hay evidencia de cuándo la responsabilidad pasó de propietario a inquilino.
Costos: Quién Típicamente Asume Qué
Basado en práctica legal y comercial:
| Trabajo | Típicamente Paga | Razón |
|---|---|---|
| Instalación de red de hidrantes nueva | Propietario | Infraestructura del inmueble |
| Reemplazo de cañerías corrosivas | Propietario | Defecto estructural preexistente |
| Instalación de detectores | Propietario | Requisito de destino pactado |
| Recarga anual de matafuegos | Inquilino | Mantenimiento operacional |
| Inspección mensual de hidrantes | Inquilino | Mantenimiento operacional |
| Extintores especiales (Clase K) | Inquilino | Actividad específica del inquilino |
| Sistema de sprinklers | Varía | Si falta para el destino = Propietario; si lo agrega = Inquilino |
| Presurización de escaleras | Propietario | Infraestructura del inmueble |
Casos Reales de Conflicto y Resolución
Caso 1: El Propietario "Sorprendido"
Una empresa alquila un galpón industrial. Después de 2 años, llega inspección de Defensa Civil: "Necesita un sistema de sprinklers completo".
El propietario dice: "¿Qué? ¡Esto es caro! ¿Por qué no me lo dijiste?"
Problema: No había auditoría de seguridad en el contrato.
Resolución: La corte falló que, para un "galpón industrial" (destino claro), el propietario debe garantizar sistemas mínimos. El propietario debía pagar.
Lección: Si alquilas algo como "industrial", debes tener sistemas básicos desde el día 1.
Caso 2: El Inquilino "Tramponero"
Un inquilino alquila una oficina. Secretamente, instala una cocina y comienza a servir comidas (actividad prohibida). La cocina genera fuego Clase K. Una inspección lo descubre y exige extintores Clase K especiales.
El inquilino dice: "El propietario debe pagar, porque son requisitos legales".
La corte dijo: No. Tú cambiaste el destino sin autorización. Tú pagas.
Lección: Si introduces actividades nuevas, tú eres responsable de sus protecciones.
Caso 3: La Auditoría que Salvó el Contrato
Una empresa alquila un local comercial. Antes de firmar, solicitó una auditoría. El informe documentó deficiencias. El contrato se anexó a este informe.
Después, una inspección exigió adecuaciones. Ambas partes revisaron el informe anexado. Resultó claro: algunas deficiencias existían antes (responsabilidad del propietario), otras surgieron por actividades del inquilino (responsabilidad del inquilino).
Se compartieron costos proporcionalmente. Fin del conflicto.
Lección: La documentación previene disputas costosas.
Procedimiento Ante Notificación Oficial
Si llega una notificación de Defensa Civil con exigencias de adecuación:
Paso 1: Solicita Copia del Informe
Tienes derecho a ver exactamente qué se exige y por qué.
Paso 2: Evalúa Cuál Era el Estado Previo
¿Esto ya estaba deficiente cuando entraste? Si tienes auditoría de seguridad anterior, compara.
Paso 3: Comunica al Otra Parte (Propietario o Inquilino)
Enviá comunicación formal detallando:
- Qué exige la inspección
- Por qué crees que es responsabilidad del otro
- Solicitud de reunión
Paso 4: Intenta Acuerdo Previo
Antes de litigar (que es costoso), intenta acordar. A veces, compartir costos es mejor que pelear años.
Paso 5: Si No Hay Acuerdo, Consulta Letrado
Un abogado comercial puede revisar tu contrato y aconsejar cuál es tu posición legal.
Empresas de Mantenimiento: El Intermediario
En Dakari, frecuentemente asumimos el rol de "tercera parte objetiva". Cuando hay conflicto propietario-inquilino sobre qué es responsabilidad de quién, ofrecemos:
- Auditoría inicial: Documentar estado actual
- Interpretación de contrato: Basada en nuestra experiencia legal
- Propuesta de distribución: Qué debería pagar cada parte
- Supervisión de ejecución: Garantizar que las adecuaciones se hagan bien
Muchas veces, actuar como tercero neutral resuelve conflictos que, de otro modo, terminarían en litigio.
Preguntas Frecuentes
P: Si no tengo contrato especificando esto, ¿quién paga? R: Legalmente, el propietario debe garantizar destino pactado. Pero sin documentación, es "palabra contra palabra". Difícil de probar.
P: ¿Puedo negociar que el propietario pague todo? R: Sí, si argumentas que son mejoras estructurales (no mantenimiento). Pero depende del contrato y la inspección.
P: ¿Quién paga si la adecuación la exige una nueva ley? R: Típicamente el propietario, porque debe mantener el inmueble "apto". Pero varía por contexto.
P: ¿Es vinculante una auditoría de seguridad anterior? R: Sí, si está anexada al contrato con fecha y firma de ambas partes. Demuestra estado al momento del alquiler.
P: ¿Qué pasa si ambas partes queremos compartir gastos? R: Perfecto. Acuerden proporción (50-50, 60-40, etc.) y especifiquen en adendum firmado.
Conclusión: Documentación es Tu Mejor Defensa
El conflicto propietario-inquilino sobre adecuaciones de incendio casi siempre surge de falta de documentación clara.
Un buen contrato + una auditoría previa + comunicación formal = problema resuelto (o minimizado).
Sin eso, esperas a que Defensa Civil llame, y allí comienzan los gritos y los abogados.
En Dakari, ayudamos a propietarios e inquilinos a evitar estos conflictos. Porque sabemos que una adecuación de incendio no coordinada puede costar $100,000 de trabajo + $50,000 de litigios + pérdida de relación comercial.
La alternativa es simple: auditoría clara antes de firmar. Luego, cuando surge cualquier conflicto, tienes documentación que respalda tu posición.
Artículos Relacionados
🔗 Extintores: Guía Completa de Tipos, Clases de Fuego y Mantenimiento — Requisitos de extintores según normativa.
🔗 Fuego Clase K: Por Qué tu Matafuego Común No Sirve en la Cocina — Sistemas especiales según tipo de actividad.